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2013年石家庄楼市:二手房市场大逆袭

【导语】:今年的楼市,既有政策的刺激,又有市场整顿的调整,购房者总是对这些变化有着天生敏感的反应。因此,恐慌性过户、日光盘等现象不断出现,显示着购房者对未来变动的不确定性。然而无论是楼市整顿,还是外来房企的进驻,都给石家庄市场带来了“理性”的因素,未来石家庄房地产市场将朝着更加规范的方向走去。

  疯狂市场:二手房市场大逆袭

  今年,石家庄二手房市场的大逆转可谓出乎所有人的意料之外。3月份,“新国五条”细则指出,税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。

  这一细则旨在增加房屋流通环节的成本以打击投资性需求,但此信息一出,引发了楼市的强烈震动。首先反映在二手房交易中,不仅买房者出现抛售潮,部分购房者也担心税费转嫁而出现恐慌性购房,这造成需求急剧释放,三四月份二手房成交量急剧上升。

  然而,因为涉及房改房原值升值等标准需进一步确定,所以各地的落地细则并未出现,二手房交易仍按既定政策,对非家庭唯一住房或购房时间5年以下的二手房交易按全额3%征收个税,这使得二手房需求逐渐趋于理性,进入五月份成交量迅速回落。

  如果说国五条细则的信息是导致二手房成交量激增的一大因素,那么随后的石家庄楼市整顿活动,则是二手房交易量突破的第二次机遇。史上最严楼市整顿活动开展后,市场中大批证件不全楼盘停止销售,石家庄新盘供应量大减,部分购房人群进入二手房市场从而带动了二手房交易量和价格的上涨。

  “自石家庄楼市整顿以来,二手房市场交易量便出现了大幅度增长。”国大置业总经理赵二田说起二手房市场时,用“淡季不淡”来形容。“传统七八月份均是楼市的淡季,今年七月份一开始时,就呈现了这样的特点,前半个月的交易量比六月份下降了30%。而从7月12日楼市整顿开始,7月份下半个月的成交量迅猛上升,仅下半个月的成交量就超过了六月份整个月的交易量。”赵二田从国大中介机构的成交数据来进行分析,认为石家庄作为刚需占据主流的市场,新房市场供应量急剧下降,价格悄然上升,导致许多购房者需求分流至二手房市场,造成了二手房市场的火热。

  据石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源介绍,截止到目前,石家庄二手房交易面积已达到145万平方米,而2012年全年二手房交易面积才为89万平方米,今年二手房市场交易量的激增,得益于政策和市场整顿的两方面刺激,不过在新房市场逐渐成熟之后,二手房市场将占据越来越大的份额,逐渐成为市场的主流。

  土地:净地拍卖引发抢地潮

  今年以来,石家庄土地供应不断入市,归因于石家庄旧城改造和城中村改造等现实因素的影响,大多土地拍卖以“补票”为主,净地入市并不多见。因此,11月1日,当2013【036】号地以“二环内”、“净地”的身份出现时,便遭到七家房企的激烈争夺,最终经过372轮竞拍,以总价12.06亿的价格成交,出让单价为1378万元/亩,楼面地价6579元/平方米,溢价高达153%,刷新了石家庄土地市场中亩单价的新高。

  石家庄市国土资源局的相关负责人介绍,各大房企激烈竞争该地块,与石家庄旧城改造期间净地少不无关系。“今年以来,石家庄住宅土地供应量并不少,只是受石家庄旧城和城中村改造等现实因素的影响,推出净地不多,而此地块位于二环之内,属于净地无需拆迁,并且地块不大,对于各大房企来说资金压力相对较小,所以引发了大家的竞争。”该负责人介绍说。

  而对于最终土地成交的价格,该负责人认为,目前石家庄市场的房价并不足以支撑如此高的地价,天山集团的智恒公司之所以高价拍地,与其扩大公司规模的战略要求有关,而利润率是其考虑的第二因素。

  理性房企:外来企业带动石家庄规范发展

  今年石家庄房地产市场中的一个亮点就是,更多的外来企业进军石家庄,其中不乏央企以及世界500强的房企。除了恒大、万达这样的企业带来住宅产品和综合体项目外,越来越多的企业带着先进的产品和设计理念进驻石家庄。

  中交建首先选择在传统金融街自强路打造以“纯商务”为产品定位中交财富中心,以大型金融机构、央企等省级总部为项目定位,构建金融政务区地标性写字楼群和强力“新引擎”。

  而在高新区,富力集团打造的“石家庄·富力城”以及普洛斯河北现代服务业产业聚集区引发了人们对高新区发展的期望。普洛斯河北现代服务业产业聚集区项目总投资14亿元,项目着力打造高端现代服务业综合体。

  在2013石洽会上,杭州绿城集团也与石家庄市裕华区政府正式签署协议,杭州绿城集团将投资45亿元建设“河北金融商务中心”项目。

  看起来都是大手笔的投资项目,加上品牌名企的名称,不禁让人们对这些项目以及项目建成后带来的影响有所期待。“外来企业的进驻会在整体上提高石家庄的房地产行业发展水平,使石家庄的房地产市场实现产品多样化,更多大气、设计理念先进的地标性建筑的诞生,进一步改善石家庄的城市面貌,引领石家庄房地产市场发展方向;同时,外来房企的进驻对石家庄本土房地产企业有着积极的推动作用。”河北中交建河北公司董事长马昌接受本报记者采访时认为,外来企业的进驻,将为石家庄商业市场注入新鲜血液。

  据悉,央企也将目光瞄准正定新区,目前已有两家央企达成协议,将共同合作打造一个六百多亩的住宅大盘。

  商业:商业项目差异性开始显现

  近几年,石家庄将建设45座商业综合体的消息引发了人们对于商业过剩的担忧,开发企业一拥而上的“热情”考验着石家庄对商业的承载力,也考验着开发企业的规划、招商和运营能力。

  然而,今年的商业市场中,我们发现,越来越多的商业产品摆脱综合体的概念,开始走差异化路线。

  鑫顺世界湾引入红星美凯龙家居广场,打造一座滨河城市综合体;阿尔卡迪亚推出“FamilyMall”生活体概念,立足于家庭,为所有家庭提供一站式消费场所。除了特色综合体开始在定位之初就下足功夫外,有些商业项目则转向专业市场。塔坛国际商贸城依托新火车站的区位优势打造大型主题批发商城,冀兴国际窗帘城、金指数国际广场定位为专业服装市场,华林国际布艺生活广场打造布料、窗帘等一站式专业市场。

  开发企业对于商业定位的用心,体现着其越来越理性的市场判断以及日益成熟的商业水平。

  专业人士认为,商业地产的市场承载量,需要用动态和发展的眼光来看待。

  业内人士认为,供求平衡,对于商业地产来说,是每个时期每个时段发展的目标,正是在商业不断升级变化和调整的过程中,才能达到商业的平衡状态,而在这个过程中,需要商业地产的开发运营商,找准自己的市场定位,来赢取市场。可以看到,开发企业在不断向着理性前进。

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